土地

土地編④　建物の高さも敷地の状況で決まる？

s10013272000293 — Wed, 20 Jan 2016 10:34:20 +0000

土地編④です。

今回は建物の高さについて。

建物高さは２つの規制を受けることになります。

１、絶対高さ制限

２、斜線制限

以上の二つです。

１、は第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域のみに適用になります。
10ｍ又は12ｍを超える建物は建てられないというものです。
２階建ての住宅はほとんどが７～８ｍほどなのでそれほど気にすることはないかと思います。

住宅の新築でも、「２、斜線制限」は関わってくることが多いです。

●斜線制限とは

　建物のつくる影が道路や隣家に大きくかかってくることのないように建物の高さを制限したものです。

以下の３種類があります

１、道路斜線制限

　道路の幅を1として、道路反対側から1.25～1.5で勾配になる斜線より高くはできません。

２、北側斜線制限

　敷地の真北側の隣地境界線から垂直に5ｍ上がった点を起点として1：1.25の斜線より高くはできません

３、隣地斜線制限

　これはかなり高さが上がるので住宅では対象になりません。

住宅でも、道路斜線制限によって屋根の形状を変えざるを得ないこともあります。

なんとなく不自然な形の屋根を見かけたら、斜線制限かな～と思ったりします。
天空率の計算をすることで、斜線制限をクリアできることもあります。

都会で、マンションが不自然に斜めになったのを見かけたことがあると思います。
あれはたいてい、道路斜線制限でなっていることが多いです。

この斜線制限が決まっているのも
先に書いたように、日差しや通風など快適な住環境を守るために決められています。

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建物の大きさは土地で決まる？

s10013272000293 — Mon, 18 Jan 2016 10:34:14 +0000

土地についての３回目。

今回は面積についてです。

家を建てようと計画を始めて、
土地について調べていると、目にするのが

「建ぺい率」と「容積率」という言葉です。

あまり馴染みない言葉なので、なんのこっちゃという感じですね。

何を隠そう私も仕事を始めたころ、どっちがどっちか迷うことが多かったです(笑)

実は、土地に建てられる建物の大きさは
その土地ごとに定められた、この建ぺい率や容積率によって決まります。

●「建ぺい率」とは

　　敷地面積に対する、「建築面積」の割合のこと。
　　敷地をどれだけの建物で覆っていいかを示します。
　　階数は関係なく、基本的には一階の面積が対象です。（庇等で変わる場合もあり）

●「容積率」とは
　　
　　敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。
　　敷地内にどれだけの延べ床面積の建物を建てられるかを示すもの。
　　階数全部の面積が対象です。

※宮城住宅センター様より画像お借りしました。

ここ小浜ですと、多いのが
「建ぺい率　60％」　「容積率　200％」くらいが多いですね。

上の画像のように単純に計算すると

200㎡（約60坪）の土地で建蔽率が50％だと、100㎡（約30坪）まで建築可能です。

同じ条件で容積率が100％だと200㎡（約60坪）が建築可能です。

上の画像でわかるとおり、その性質上、建ぺい率のほうが少ないです。
土地情報などを調べている時に、これが逆になっていたら、一度確認したほうがいいです。

ビルとかお店はけっこう敷地いっぱいじゃないの？と思うかもしれません
それはその通りで、この面積は住宅用の地域より商業用の地域のほうがそのように設定されているのです。

小浜で住宅を建てる場合は
それなりに敷地に大きさもあるので、建ぺい率や容積率をシビアに考えることは少ないです。
これが商業用のビル建設なんかになると、すごくシビアになるらしいです。

～まとめ～

小浜で新築の場合は、あまり気にしないかもしれませんが、

とにかく、敷地いっぱいいっぱいには建物は建てられないってことなので

自分達が暮らしたい家の大きさを考えて

土地の大きさも選ばなければいけないということです。

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土地の規制②　防火地域

s10013272000293 — Sat, 16 Jan 2016 10:34:11 +0000

先日に引き続き、土地にまつわる規制のお話です。

定められた地域の建物の大きさや種類、内装や外装の仕上げを規制する「防火規制」があります。

防火規制とは

その土地の利用目的に応じて

「防火地域」と「準防火地域」を決めて、

建物の燃えにくさや周りへの延焼を防ぐために建物の構造などを決めています。

これにもう一つ「22条地域」というのがあり、

誤解を恐れずにすごーく簡単に言うと

「防火地域」は　
周りにも建物いっぱいあるよ！火にはめっちゃ注意してね！周りに燃え広がらんようにしてよ！

「準防火地域」は
そこそこ周りにも建物あるよ！火には注意してよ！周りにも気をつけて

「22条地域」は
火には注意しようね！

みたいな感じでしょうか(笑)

いやいや、ほんとにめっちゃ簡単にいえば、ですからこの限りではないですよ（＾＾；

ここ小浜市では、
「準防火地域」と「２２条区域」、それに「指定なし」という地域があり

「２２条区域」又は「指定なし」が多いですね。

市の中心部（南川や千種）あたりは「準防火」にあたります
それに三丁町の付近もたしか、「準防火」だったかな。

以下は参考ですが

このような感じで道路や隣地から３～５ｍで「延焼の恐れのある部分」というのが決まっています。

準防火地域になると
これらに合わせて、内装外装に規制があるので、少しばかり余計に予算がかかることがあります。

例えば・・・

●窓ガラスを防火用（網入りのガラス）にしなければいけない

●換気扇を防火ダンパー付のモノにしなければいけない

●外壁は単純な木板張りはできない（下地を工夫するなどすればできる場合もあります）

などがあります。

安全のために決まっていることなので、余計な、とは言いませんが
そちらにお金をかけなくてもいいようにするには
土地選びの際に、防火地域も気にしておくといいかもしれません。

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家を建てられない土地もあある

s10013272000293 — Thu, 14 Jan 2016 10:34:09 +0000

住宅を建てる時に必要なもの、そのひとつが「土地」です。
土地がなければ家は建ちません。

数年前に、大阪の友人が家を検討中にマンションでもいいかなぁと
母親に相談したら、

「あんた空中に土地はないんやでー！」と言われ

わかるようなわからんような気になりながらも
妙に納得してしまい、
一戸建てに決めたという話を聞きました（笑）

さて、そんな土地ですが、実は様々な規制もあります。

使用目的や防火上の配慮、さらに住環境を守るための配慮など
土地には様々な規制が設けられているのです。
それによって、建てられる家の種類や大きさにも影響が出てきます。

自分の土地だからといって好きなように建てられるというわけではありません。
全ての土地は国がその使用目的を割り当てており、その目的にふさわしい建物の用途や
大きさなどが細かく決められています。
なかにはまったく建物が建てられないという土地もあります。

土地購入の際には、そのようなことも調べた上で検討することが大切です。

専門的な話になりますが
日本の国土は、国土利用計画法によって
「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」の５つに分類されます。

この中で、家づくりの対象となるのが「都市地域」です。

この「都市地域」も都市計画法によって「都市計画区域」と定義され

市街化を積極的に進める「市街化区域」と

開発を抑制する「市街化調整区域」の２つに分けられています。

下の市街化調整区域では、原則として、新たな宅地の造成はできず、住宅も建てられません。

建物が建てられるのは、市街化区域になるのですが
この市街化区域はさらに１２の「用途地域」に分類されています。

この用途地域を説明するとかなり長く細かくなるので今回は省略します。

簡単に言えば、住居を建てる地域、商業用の地域、工業用の地域と３分類されています。

ここ小浜市で、土地を探す際によく目にするのが
「宅地」と「農地」ですね

宅地であれば、そのまま、家を建てることができます。

購入予定の土地が「農地」や「畑」と言った表示になっている場合は
そのままでは家は建てられません。

「農地転用」と言って、農地を宅地に地目変更する手続きが必要になります
この手続き、少し時間がかかります。

例えば、両親が実家の敷地内に建てたらええよ～と言ってくれて

田んぼや畑のある場所に家を建てることになった。

と言った場合に、敷地内だけれども、宅地と農地に分かれている場合もあるので

ご両親に確認したり、土地の地目を確認する

または、専門家に相談することをおススメします。

もちろん弊社にもご相談いただいて大丈夫ですので、お気軽にお問い合わせください（＾＾）

土地の話は細かいことが多いので、
また引き続き、書いてみようと思います。

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土地編④ 建物の高さも敷地の状況で決まる？

建物の大きさは土地で決まる？

土地の規制② 防火地域

家を建てられない土地もあある

土地編④　建物の高さも敷地の状況で決まる？

土地の規制②　防火地域